银行业“两道红线”对房企的影响

新的一年里，马上要执行一个银行业的“两道红线”新规。

以宇宙第一大银行工商银行为例：根据2020年的半年报

个人住房贷款的占比只有30.5%，贷款总额自2019年的年报从16.76万亿增长到了2020年半年报的17.98万亿，半年增速高达7.28%。

我们假定2021年的半年报里，工商银行的贷款总额在2020年的半年报的基础上增加12%（很保守的计算），贷款总额就会来到20.14万亿。

如果按照32.5%的最高限额计算，个人住房贷款限额=20.14*0.325=6.544万亿。

目前个人住房贷款仅有5.486万亿，一年内有增加1万亿左右的潜力，相信工商银行短时间内是用不到这个限额了。

而且这个限制不是限制总量，是限制的占比，以后随着贷款总额的增加，个人住房贷款仅需同比例增加即可，根本无踩线之虞。

根据2020半年报，建设银行贷款总额16.47万亿，个人住房贷款5.59万亿，占比33.94%。

半年间，贷款总额从15.02万亿增加到了16.47万亿，增速9.65%。

按照后半年9%的增速，2020年报里的贷款总额=16.47*1.09=17.95万亿。

计算个人住房贷款限额=17.95*0.325=5.834万亿

依然比半年报里的5.59万亿多出了两千多亿的空间，建设银行只需要半年内把增量控制在2000亿左右，以后按照贷款总额同比例增加即可不用踩线。

总的来说，在银行侧，踩线的银行并不多，即使踩线也不是很严重，整改起来难度并不大。因为关键的一点是，各家银行的贷款总额增速很快，即使目前看起来有些踩红线的指标，只要控制住增速，随着贷款总额的增加，其占比逐年是下降的。

而这次作为配套政策出台的银行业两道红线，是与之一脉相承的，也使用了分类分级的制定方法。一般来说，和大型银行关系密切的都是头部房企，而这次对大型银行设置的占比上限其实相当宽松。开发贷，7大行无一踩线，所谓的红线，更像是给出的目标。

你倒着看，万科目前对银行授信的使用率率最高，说明万科目前对于银行贷款的使用最为得心应手，新城的融资渠道更为多元化。

如果你正着看，新城对银行贷款的授信使用率最低，说明以后的提高空间大，更游刃有余。

总的来说，目前这个两道红线，属于一个补充性质的政策，放在大的环境下看，是房企和银行业供给侧改革的一部分，由于小房企一般捆绑的是小银行，这相当于一刀下去，把银行业和房企的阑尾都割了，省得以后发炎。

对于大银行以及部分目前距离限制比较远的银行（比如宁波银行南京银行），是绝对的好消息。对于头部房企，特别是银行贷款占比小且授信可用额度充足的头部房企（比如新城控股），是利大于弊的好消息。

但是对于银行贷款占比依赖比较大的非头部房企，需要提高警惕（未见实质性利空，但是有可能进一步限制）。对于各种野鸡房企，地方小微房企，应该是沉痛的一击。

无论是三道红线，还是两道红线，稳定压倒一切，稳才是主旋律，稳中有进，稳中求变，如果理解不了稳的精神，是无法吃透这些政策的。怎么样才能更加稳定？把话语权交给风控更规范的大型银行，把钱贷给效率更高的头部房企，自然就更加的稳当。稳是前提，是手段，远才是最后的目的。

行稳致远，进而有为。

$新城控股(SH601155)$